柬埔寨金被博彩公司 深圳无地也能增1.6亿㎡产业空间?官方十大焦点解读来了

日期:2019-12-28 19:27:37    阅读次数:4945

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柬埔寨金被博彩公司,《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》(以下简称《管理规定》)日前出台,按照官方5月21日解读,深圳有望实现1.6亿㎡的产业空间增量,让深圳实体经济为之提振。有专家及市场人士日前接受南方+采访时分析,监管规定需要进一步细化租赁运营管理细则,而且随着产业空间增多也会对写字楼租金有所影响。南方+根据深圳市规划与自然资源局提供给媒体的官方解读版本,罗列出十大焦点。

《管理规定》将所有已出让产业用地全部纳入可申请范围,但招拍挂出让用地、城市更新项目用地、土地整备置换用地要求全部建成并完成规划验收满两年;此外,在土地用途方面,适用范围包括工业用地、物流仓储用地等产业用地;同时,因规划调整而导致产业用地之间相互转换提高容积的可参照本规定执行。

深圳市规划与自然资源局党组成员,副局长王策飞5月20日上午透露,深圳全市符合该政策规定的产业用地约88000000㎡,理论上可在不新增加1㎡建设用地情况下,增加1.6亿㎡产业空间。据悉,深圳在2000年之前批准的工业厂房容积率比较低,一般只有1.6左右。如果按照现行标准提高到3—4,释放的产业空间则能实现倍增。

详见《深圳扶持实体经济大招:不增1m²土地,可增1.6亿m²产业空间》

官方解读十大焦点:

1、《管理规定》有哪些创新性措施?

答:《管理规定》在适用范围、实施路径、贡献标准、审批程序等方面都有一定的优化和创新。

适用范围方面,涵盖了所有类型的合法产业用地。以前没有政策支撑的招拍挂出让用地,也可通过该政策提高容积率实施路径方面,以前用地提容都是空地提容,此次参考城市更新等政策做法,提出了新建、扩建、拆建及三种方式组合的提容实施路径,可充分满足不同产业、不同主体、不同用地差别化的建设需求。

在贡献标准方面,与之前以用地面积为核算基准的做法不同,《管理规定》充分考虑不同用途、不同面积、不同建设情况产业用地贡献的公平性、可操作性,以新增建筑面积的15%为贡献基准。

在产权限制方面,《管理规定》始终坚持以扶持实体经济发展为目标,防止产业空心化和房地产化,严格要求增加的面积不得转让。

在审批程序方面,《管理规定》明确规定产业用地容积及容积率调整涉及的规划方案审批由现行的三级审批变为管理局一级审批,极大的缩减了审批流程,提高了工作效率。

2、《管理规定》从哪些方面扶持实体经济发展,促进产业转型升级?

答:主要有三方面:第一,本政策适用于我市所有合法的产业用地,鼓励已建低效用地通过扩建、拆建等形式提高利用效率,可充分满足扩大产能、转型升级过程中不同企业差异化的建设需求。第二,本政策设置了产业准入要求,且严格限定产业用地提高容积率增加的建筑面积部分不得转让,并按产业发展监管协议的约定使用,能有效保障产业发展空间,防止产业空心化以及房地产化。第三,本政策通过地价手段来引导产业转型升级,明确符合我市产业发展导向的八大类产业,适用产业发展导向修正系数,可进一步降低企业成本,优化营商环境。

3、《管理规定》与城市更新“工改工”的区别?

答:首先,《管理规定》不受拆除重建区的范围限制,处置单元为单一合法的宗地;在拆除建筑物的建成年限上由城市更新15年缩减为10年;在拆除建筑物比例上,区别于城市更新拆除重建60%及以上建筑面积要求,《管理规定》明确拆除建筑物比例按照建筑面积不超过50%和占地面积不超过30%进行双按;在贡献标准上,《管理规定》以新增建筑面积的15%为贡献基准;在产权限制上,《管理规定》严格新增的建筑面积限自用,不得转让,而城市更新是可分割转让在产杈监管上,《管理规定》要求严格按照《产业发展监管协议》约定进行监管;在操作程序上,《管理规定》相比城市更新程序少了更新计划、规划等环节,直接由管理局审批。总的来说,《管理规定》“工改工”要求单宗地、原主体建设、部分拆除、产权限自用,属于对原出让合同延续的处置方式。城市更新“工改工”要求更新单元(多宗土地)主体多样化建设、全部拆除、产权无限制,属于产权和产业重构的处置方式。

4、《管理规定》提高容积率的地价缴纳标准是什么?

答:《管理规定》要求,产业用地容积调整按我市宗地地价测算规则的相关规定缴纳地价。其中不计收地价的情形主要包括:(1)普通工业用地经批准增加建筑面积情形中不得转让的工业厂房及相应辅助设施(物业用房、配电用房等);(2)无偿移交政府的建筑面积产权归政府、不计收地价。此外,针对符合我市产业发展导向的,《管理规定》要求新增的建筑面积可适用产业发展导向修正系数。针对权利人自行持有的建筑面积的,《管理规定》要求按不得转让条件市场地价的两倍计收。

5、《管理规定》产业用地提容配套商业比例如何确定,该部分的地价缴纳又如何确定?

答:关于《管理规定》中产业用地提容配套商业的具体事项可根据规划研究确定,该部分商业的地价按照不得转让自用的市场地价计收。

6、《管理规定》在贡献方式选择上,企业是否可以选择回购自持?

答:《管理规定》明确了贡献方式包括建筑物移交和缴纳地价后自行持有两种方式,但具体的处置方式由区政府审批研究确定。

7、轨道交通站点500米缓冲区内,有哪些政策路径?

答:轨道交通站点500米缓冲区内包括“工改工”和“工改保”两种处置路径。其中“工改工”可通过本《管理规定》和城市更新等政策处置。“工改保”可通过城市更新和我市即将出台的住房供应政策处置。

8、m1转mo,w1转w0涉及容积率调整是否同样可适应于《管理规定》?

答:《管理规定》二十五条已明确规定,因规划调整,普通工业用地、新型产业用地、仓储用地及物流用地之间相互转换并申请提高容积的,涉及的贡献标准、产业监管、产权限制可参照《管理规定》的相关规定执行,但为了保证m1转m0、w1转w0等情形规划调整的严谨性,其容积率调整程序按现有相关规定执行。

9、《管理规定》提出拆除建(构)筑物建成时间应大于10年(含10年),有何依据?

答:主要依据来源于国土资源部印发的《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)》(国土资发(2016)147号),该政策明确2009年后建设用地不纳入低效用地范国。另外,借鉴城市更新政策,针对符合我市产业发展导向和法定图则用地功能,地上建筑物建成时间不少于10年,权利主体的城市更新意愿符合《实施细则》第三十七条设定标准且权属清晰的合法土地面积占中报范围用地面积的比例不低于50%的旧工业区,予以申请列入综合整治类城市更新单元计划。

10、《管理规定》明确宗地面积大于5万㎡,且出让合同容积率小于1.0(含1.0)的,拆除面积不受50%、30%的比例限制,这样规定的目的意义是?

答:为落实公共利益,便于超大规模超低利用效率产业地块合理、高效利用和重新布局,允许超大地块拆除全部建构筑物后建设。经统计,我市大于5万㎡,且容积率小于1.0的工业用地共计336宗,面积3986公顷,分别占工业用地总数的3.9%和工业用地总面积的17.28%。因此,有必要对该部分用地进行全折,充分挖据产业用地空间。

【统筹】李荣华

【撰文】李荣华 李斌 邱永宽

【作者】

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端

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